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Stadtplanung

Planungsrecht

Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens richtet sich zunächst nach den planungsrechtlichen Voraussetzungen. Während die bauordnungsrechtlichen Anforderungen sich mit Einzelfragen des Gebäudes (z. B. der Standsicherheit, dem Brandschutz, den Abständen oder der Anzahl der Einstellplätze) auseinander setzen, wird bei den planungsrechtlichen (Genehmigungs-) Voraussetzungen das Bauvorhaben in seiner Einbindung in den städtebaulichen Kontext beurteilt. Hierbei wird geprüft, ob es nach Art und Maß der baulichen Nutzung den planungsrechtlichen Vorgaben entspricht.

Diese planungsrechtlichen Vorgaben sind entweder in einem rechtsverbindlichen Planwerk, dem Bebauungsplan abschließend festgelegt, oder sie werden entsprechend der §§ 34 und 35 Baugesetzbuch (BauGB) aus der näheren Umgebung abgeleitet.

 

Der Bebauungsplan (§ 30 Baugesetzbuch)

Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er umfasst innerhalb seines Geltungsbereiches zeichnerische Festlegungen über Art und Maß der baulichen Nutzung. Diese zeichnerischen Festsetzungen werden in einer beigefügten Begründung erläutert. Zukünftige Bebauungspläne werden darüber hinaus auch einen Umweltbericht enthalten, in dem die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung ermittelt, beschrieben und bewertet werden.
In einem Bebauungsplan ist u. a. die Art der baulichen Nutzung festgesetzt. Hier wird festgelegt, ob es sich bei dem betreffenden Baugebiet zum Beispiel um ein Wohngebiet, ein Dorfgebiet oder ein Gewerbegebiet handelt. Je nach Festsetzungen der entsprechenden Gebietskategorie bemisst sich die Zulässigkeit neu hinzukommender Bauvorhaben. Ist z. B. in einem Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt worden, so sind zwar neue Wohngebäude oder Anlagen für kirchliche Zwecke zulässig, nicht jedoch Gewerbebetriebe aller Art oder Vergnügungsstätten.

Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung bezieht sich insbesondere auf die Höhe der baulichen Anlagen (zum Beispiel als maximale Anzahl der Vollgeschosse) sowie auf prozentual überbaubare Flächenanteile des jeweiligen Baugrundstückes (Grundflächenzahl -GRZ und Geschossflächenzahl -GFZ). Während die Grundflächenzahl an gibt, wie viel Prozent des Grundstückes überbaut werden können (GRZ von 0,4 = 40 %), zeigt die Geschossflächenzahl, wie viel Quadratmeter Geschossfläche als Summe aller Vollgeschosse je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden können. So lässt eine festgesetzte GFZ von 0,8 bei einem Baugrundstück von 200 m² eine Geschossfläche von160 m² zu.

Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan in der Regel weitere Festsetzungen zum Beispiel in Form von Baugrenzen und Baulinien, der Bauweise oder Nebenanlagen und Garagen. Je nach städtebaulicher Situation kann er weitere Festsetzungen enthalten wie z. B. Verkehrsflächen, Grünflächen oder die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.

Entscheidend ist, dass bei dem Vorliegen eines rechtskräftigen lBebauungsplanes der Bebauungsplan das entscheidende Zulassungskriterium darstellt. Schafft ein Neubauvorhaben diese planungsrechtliche Hürde nicht, etwa weil es als normales Wohngebäude in einem Gewerbegebiet geplant wird, so ist es von vornherein unzulässig und braucht sich einer bauordnungsrechtlichen Überprüfung nicht mehr zu unterziehen. Liegt kein Bebauungsplan vor, bemisst sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach den §§ 34 und 35 BauGB.

 

Bauen im Innenbereich (§ 34 Baugesetzbuch)

Hier ist ein Neubauvorhaben zulässig, wenn kein Bebauungsplan vorliegt und die vorhandene Ortslage als im Zusammenhang bebauter Ortsteil angesehen werden kann. Nicht jede Gruppe von Gebäuden stellt einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil dar, dieser Ortsteil muss schon ein gewisses Gewicht besitzen. Ist dies der Fall, bemisst sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Neubauvorhabens danach, ob es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise oder Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschießung gesichert ist. Entscheidendes Kriterium ist somit im Fall des §§ 34 BauGB das Einfügen des Neubauvorhabens in die nähere Umgebung.

 

Bauen im Außenbereich (§ 35 Baugesetzbuch)

Liegt kein Bebauungsplan und auch kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vor, bemisst sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach dem § 35 BauGB, dem so genannten Außenbereich. Dieser Außenbereich ist per Gesetz besonders geschützt, demzufolge sind hier in der Regel nur solche Vorhaben zulässig, die wie die Landwirtschaft als privilegierte Vorhaben traditionell im Außenbereich angesiedelt werden oder die besondere Bedingungen an den Standort stellen wie z. B. Windkraftanlagen. Sonstige Vorhaben wie z. B. normale Wohngebäude sind im Außenbereich in der Regel nicht zulässig.

Sind die planungsrechtlichen Hürden genommen, werden im weiteren Bauantragsverfahren insbesondere die bauordnungsrechtlichen Einzelfragen geprüft